当Dave Liniger和他的妻子Gail在1973年共同创立RE/MAX时，他的商业模式是革命性的，也是有争议的——允许房地产经纪人保留最大的佣金，作为回报，他们要分享办公室管理费用和支付管理费。在接受《财富》杂志(Fortune)采访时，这位RE/MAX董事长将其比作一群律师，他们分担运营费用，并将大部分收入归自己所有。他花了大约三年的时间才在他们的大本营丹佛站稳脚跟;在RE/MAX成为全美顶级房地产特许经销商之一的过程中，长期担任该公司首席执行官的利尼格说，“接下来的事情就是历史了。”因此，RE/MAX成为了一场撼动整个行业的诉讼的五名被告之一，最终被判赔偿18亿美元。
密苏里州的陪审团对全美房地产经纪人协会(National Association of Realtors)和RE/MAX在房地产领域的同行给予了沉重打击，发现它们参与了欺诈买卖双方的全国性反垄断阴谋。好在利尼格在9月份审判开始前就以5500万美元的价格达成了和解，而且这项和解适用于另一起尚未开庭的集体反垄断诉讼。利尼格说，如果这只是他的未来，他会孤注一掷，走上法庭。但他说，他和他的领导团队为所有会员做了最好的事情:“那些加盟商把他们的一生都献给了我们。”
陪审团发现，全国房地产经纪人协会和几家主要经纪公司合谋人为地抬高支付给房地产经纪人的房屋销售佣金，根据反垄断法，法院的裁量权甚至可以将其增加两倍，达到50多亿美元。
利尼格说，和解协议已获得初步批准，将消耗公司现有现金的一半左右。RE/MAX报告称，截至今年第三季度，其总收入下降8.7%，至8120万美元，净亏损5950万美元。他说，如果和解金额再高一点，那么走上法庭、申请破产和重组可能会更容易一些。
该公司继续否认投诉中的指控，也不承认在和解中负有责任。但除了向和解基金支付5500万美元外，该公司还必须承诺对其业务做出某些调整，包括明确表示“经纪人佣金不是法律规定的，是可以协商的”。
一些分析人士说，在这次判决和其他即将发生的诉讼之后，整个房地产行业将发生变化。Keefe, Bruyette & Woods的一份研究报告估计，这最终可能导致美国人每年支付的1,000亿美元房地产佣金减少30%。
“我真希望我能告诉你;当被问及佣金是否真的会改变时，利尼格说。“在我的职业生涯中，我从未见过这种情况。我在这里工作了55年……我想时间会证明一切的。”他向《财富》杂志(Fortune)分享了他对当前形势的其他看法。据他估计，这是他创办RE/MAX以来的第八次房地产衰退。
第八次经济衰退
利尼格说，虽然没有什么能与2008年的房地产危机相提并论，但这次经济放缓是独一无二的，因为利率在相对较低的十多年后迅速上升。那些抵押贷款利率较低的人保住了自己的房子;所谓的锁定效应正在加剧本已不足的市场。人们仍然想买房子，这助长了竞购战，只会进一步推高房价。这是他所见过的最糟糕的市场之一，更不用说它充满了可能改变整个行业的诉讼。
经济放缓与一个简单的事实有关，即住房已经变得严重难以负担，抵押贷款利率略高于8%，而在疫情推动的住房繁荣之后，房价大幅上涨。抵押贷款利率已较峰值略有回落，但越来越多的预测显示，利率将在更长时间内走高，这在很大程度上冻结了现房销售。目前尚不清楚该判决将如何或是否会影响人们的负担能力。
只有时间才能告诉我们这个前所未有的判决和未来诉讼的数量会产生什么影响，但利尼格怀疑明年的房地产市场可能会反映出这一点，至少在前六个月左右，他说。利尼格说，最新的通胀数据令人鼓舞，再过一个月这样的数据可能意味着美联储加息的结束。如果发生这种情况，他认为，到6月或7月，利率将趋于下降，这可能相当于抵押贷款利率下降，尽管可能远未达到大流行的低点。
利尼格说，话虽如此，潜在买家将不得不适应6%的抵押贷款利率的现实，然后冻结的活动才能解冻。不过，他说，目前新房销售市场的表现将继续好于现房销售市场，因为房屋建筑商可以提供优惠措施，比如降低抵押贷款利率。
在和解之后，随着更多的诉讼和审判正在进行，RE/MAX最近宣布了一位新的首席执行官埃里克·卡尔森，他曾担任DISH Network的总裁兼首席执行官。卡尔森负责领导公司进入下一阶段。利尼格称他是一个“非常有趣的人”，但后来又说，他没有从董事长的位置上退休的计划，他的妻子、现任名誉副主席和名誉董事的盖尔似乎也不打算退休。
“这就是我们的生活，我们还没准备好放弃，”他说。
本文最初发表于《财富》网站
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